重磅，国内首单“资管分离”类REITs即将获批，公寓又多了新玩法

据可靠消息，华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划二返材料已经提交，如果获得交易所无异议批复函，就将成为国内首单资产管理方与原始权益人分离的类REITs产品。

该REITs标的由寓见公寓担任资产管理方，该项目是一个经改建而成的集中式项目，拥有13种户型、总计486间房，在目前所有开业投入运营的长租公寓项目中，为单体体量之最。

这个模式无疑具有标志性意义，这是既新派公寓发行国内首单自持公寓类REITs之后，由运营商管理，开发商持有的首单“资管分离”类REITs产品，这两者到底有什么区别?有哪些相同点?笔者为此进行专门解读。

一、模式：自成体系VS强强联合

寓见与中南建设合作的此单类REITs，与新派公寓类REITs的第一大区别在于，新派公寓是完成了从成立私募基金-收购物业-改造-运营管理-类REITs退出的完整闭环，其模式重点在前端，侧重于募资和收购物业，这需要亲力亲为，所以新派的路径就是怎么找到便宜的钱和便宜的资产。

所以可以看到新派在2018年3月12日与中国建设银行，共同发起成立了基于资产证券化的不动产并购基金，初期规模20亿人民币。基金的第一期，中国建设银行和基金管理方将分别拿出十个亿的资本，在全国范围内收购标的物业，将本来位置很好，本身却被荒废的资产买下来，运营管理，到最后实现资产证券化。

而对于寓见来说，其本身更倾向于扮演投顾和运营双重角色，募资主要依托开发商主体信用及交易结构设计，资产本身是开发商的，所以其重点在于对开发商做类REITs全过程的专业服务和运营托管服务。其着眼点在于运营增值。

在寓见看来，中国长租公寓REITs市场的丰富度需要和各个物业的原始权益人进行合作，包括开发商，政府主导的投资平台以及其他各路玩家的市场进入，才能把REITs市场的广度和深度做出来。

所以这背后也折射出两者不同的底层逻辑，新派更强调自成一派，就像新中国要搞一套独立完整的工业体系，然后输出，寓见则一开始就强调强强联合，强调市场合作，更倾向于担负服务运营的角色，做好开发商全链条服务。

二、运营：各有差别但殊途同归

资产要证券化的前提，第一资产本身是优质的，第二是很强的运营能力，使得资产现金流表现更好，这个资产包才能够发行，并且获得一个更高的信用评价以及一个更低的资金成本。

和许多长租公寓品牌面临的难题一样，运营、资产证券化都是难点，相比其它类型的长租公寓而言，开发商的运营难题或许更为突出。

对于新派公寓和寓见公寓而言，两者都致力于为开发商提供运营服务，不过两者方式各有区别：

对于新派公寓来说，是通过借助国内首单公寓类REITs这一品牌势能和打造完整的资产管理闭环的实践经验，一方面继续做大基金业务，另一方面吸引开发商来开展物业运营合作。

而对于寓见公寓来说，则是通过提供资产证券化和运营服务，为开发商带来稳定的现金流，打造质地优良的资产包，为成功发行REITs提供良好的资产信用，同时打通投融资渠道，一站式解决资产持有方运营和退出的痛点。

所以两者各有差别，新派倾向于独立品牌+品牌输出，寓见则有点像投顾+运营一揽子服务。

但是这两种模式也有相同点，在一定意义上，殊途同归，因为良好的运营能力和坪效都是两者最核心的内容，对于新派来说，没有运营能力，自身做不了REITs，也无法实现品牌输出，对于寓见来说，没有运营能力，就没有办法完成一站式运营和退出的闭环。

而最考验运营能力的，就是大规模的扩张。公寓扩张到一定规模后，固定成本将会分摊稀释，而可变成本可能上升，进而会降低企业利润率，而这是开发商最大的痛点和难点。

所以我们会看到无论是新派，还是寓见，都在不遗余力的提升运营能力。像大家熟知的新派自身打造运营系统，产品精细化打造，大家都熟悉在此不再赘述了。

像寓见则在线上和线下两方面共同发力，在线上，寓见采用自主研发、获得专利认证的AMS系统，通过自建的“小区楼宇租金数据库”深挖用户需求，提升公寓租金。

在线下，则通过对日工作交接、巡楼记录、退房结算管理、控制房源管理、保洁、维修的验收与管理等关键业务节点的系统化把控，在节省人效的同时，提升业务操作的精准性与高效性。产品设计上，根据项目区位等情况精准识别租客画像及租客标签，基于租客的定位及体验，进行项目方案的设计。

精细化运营商的出现，有利于整个存量市场的发展，提高存量资产的坪效，进而提升资产的价值，最终为资产证券化提供好的资产包，这是运营商起到的很重要的一个作用。

三、退出：优质资产获取能力VS优质资产发掘能力

事实上，运营难题仅仅是资产持有方面临的诸多难题之一，资金的快速退出是另一个需要解决的问题。长租公寓前期投入资金多，回报周期长，从而使资产方资金链承压严重。

对于新派而言，要实现退出，需要的是前端低价物业资产的获取能力以及运营能力，比如新派主要聚焦不良资产整体收购，这样下来物业价格低，整体租金回报率就有保障，能够满足上REITs的要求，而运营则是保障收益率达标乃至超额的关键。

对于寓见而言，则在于优质资产的发掘能力，主要是帮助开发商识别自身的资产哪些适合上REITs，并且在这个过程中提供专业服务，因为REITs的发行，涉及到银行券商等机构联动、公募退出、二级市场资产处置等一系列专业性极强的操作，对于绝大多数开发商来说，就像直接运营长租公寓一样，是一项高难度、高成本、低效率的业务。而寓见则敏锐找到了这一市场机会。

对于运营商而言，能帮助开发商解决发展长租公寓所面临的产品、服务能力、盈利能力、流量和资本的问题，才是未来长租公寓规模化发展的关键。

对于房地产行业而言，则意味着中国房地产市场的核心竞争力，已从土地资源的争夺，转向专业服务、资产管理等综合能力的比拼，必然需要具备高超运营能力、多渠道资本运作以及专业投资眼光的专业，来引领市场未来的发展方向与服务。