谁是中国房企的现金王

　 现金是房企重要的财务指标之一，现金流的变化也能直接反应房企的营运情况，不过现金流的变化并无纯粹的好坏之分，需要结合房企自身的经营策略来综合判断。下面就让我们来看看今天谁是中国房企的现金王。

一、60家典型房企在手现金大爆发

2015年，60家典型上市房企的在手现金为11804.13亿元，同比增长33.09%。现金同比增长的企业达48家，涨幅在50%以上的有20家企业。

其中持有现金最多的房企为恒大，达1640亿元，现金水平为第二名中海的两倍。现金排名前十的房企中以千亿企业及央企为主。现金增幅最大的为阳光城(000671,股吧)，同比增长248%。同比增长较高的企业多为中型扩张中房企。

表：2015年房企现金前十及现金增长前十

　数据来源：企业年报、CRIC

二、融资、回款提振，多数企业现金显著增加

1、融资增加拉动现金增长：恒大地产

处于大举扩张期的企业，企业销售规模增长明显，投资开发资金需求强烈，销售回款往往不足以支撑企业的投资开发需求，企业只有通过融资来拉动现金流。

恒大是最典型的企业，企业的投资开发力度远远大于销售回款，为了保持扩张势头，恒大需要大量的融资，因此我们看到，恒大的总有息负债规模从2012年的623亿元，增加到2015年的3726亿元，2015年当年的净借贷增加达1408亿，这成为恒大在2015年现金大幅增长的主要因素。

表2-1：2015年阳光城、恒大等企业现金流亿元指标

数据来源：企业年报、CRIC

注：销售回款和投资开发均为CRIC测算预估；表格中净借贷变化一律不考虑永久资本证券

2、投资减弱使持有现金增加：中海地产

除了融资拉动的现金增长外，企业通过减少投资同样可以实现现金增长。在2015年，中海、招商、光明地产等企业，投资开发力度相对较小，与此同时“重组”给企业带来了资金与资源优势，在销售回款及融资的双重作用下，企业持有现金增加显著。

以中海为例，由于中海与中建地产业务整合的原因，2015年仅新增土储761万方，在7家千亿房企中新增土储最少，但是中海销售回款处于较好水平，2015年销售回款达1082亿，因此企业持有现金较多。

表2-4：2015年中海地产、招商蛇口等企业现金流亿元指标

数据来源：企业年报、CRIC

三、持有物业影响及融资受阻，少数企业现金减少

1、投资性现金流减少致现金下降

1投资物业开发力度较大，资金沉淀减少现金：万达

万达、龙湖等房企的突出表现为投资性现金流流出显著，主要原因是期内投资物业增加显著。这类企业一般都是将销售回款的一部分用于投资商业地产，因此这类企业的投资性现金流一般都为负。例如万达在2015年其投资性现金流出达到了467.39亿元，其中购置投资物业支出为386.26亿元，占比达到82.64%，

表3-1：2015年因投资物业增加导致现金亿元显著减少的部分房企情况

　数据来源：企业年报、CRIC

2轻资产战略增加现金流出：万科

越来越多的房企开始试水轻资产战略，这意味着部分项目要开展小股操盘，或是合作开发的模式，故而使得投资联营及合营公司的支出增加。这是企业新的扩张模式带来的变化，随着越来越多的规模房企采取小股操盘、合作开发的扩张路径，企业的扩张力度将更多体现在投资性现金流的变化上。

以万科为例，2015年其投资性现金流出为209.47亿元，较2014年34.87亿元有了显著增加，分析其细项，我们发现，投资联营及合营公司的支出达到了一半以上。

表3-4：2015年因合作开发增加导致现金显著减少的部分房企情况

　数据来源：企业年报、CRIC

2、融资力度不足致现金下降：瑞安

虽然去年以来国内融资环境整体向好，但不容忽视的是仍有部分中小企业在激烈的行业竞争中表现不佳，融资规模相对较小，如瑞安房地产、路劲基建、合生创展等销售不振的企业，都面临再融资难题。

2015年瑞安净借贷增加了53.02亿元，但融资性现金流依旧呈现负数状态，这主要是偿还债务、支付利息以及分派股息方面的支出增加。通过分析其2015年融资明细，我们发现，在房企发债如火如荼的2015年，瑞安在境内公司债方面也并无动作，融资规模因此也受到了极大的限制。

表3-2：2015年因再融资难题导致现金亿元显著减少的部分房企情况

　数据来源：企业年报、CRIC

四、市场宽松是当前现金增长主要动因，受益改革央企现金实力更强

当前房企的现金变化，有以下几个特点：1市场整体的资金面宽松，2015年房企销售及回款情况普遍较好，而且融资渠道畅通，融资利率不断创新低，经营性现金流多为正。2扩张型企业，现金不降反增，处于规模快速扩大中的企业，对于资金的需求量更大，尤其在融资便利的环境中势必大量“圈钱”，企业的投资力度高但是融资力度更高。3整合重组中企业往往收缩投资力度，现金普遍较多，在当前国企改革的背景下这将是一个普遍现象，一方面因为国企整合难度大，会分散企业的投资精力；另一方面，整合本身会带来土地储备。因此这类企业的现金往往偏多。4持有商业较多的房企，资金沉淀往往影响企业现金，商业物业更多依靠长期租金收入带来的现金流，因此在商业的培育期，资金沉淀导致的现金减少无可避免。

注：房企的现金变化在财报中表现为经营性现金流、投资性现金流、融资性现金流三类。经营性现金流主要反应房企销售回款、拿地开发等；投资性现金流主要反应房企在投资物业及联、合营公司等方面的投入及支出；融资性现金流则反映房企融资活动产生的现金流状况。