万科济南楼盘“大起底”，“小股操盘”可获更多资源，也带来纠纷

万科近日公布了2017年年报。经济导报记者查阅年报注意到，从万科披露的位于济南的17个项目股权结构看，由万科100%持股的仅有3个项目，在其余部分项目中，万科占股比例较低，有的项目持股比例低至16.1%。

可见，万科在济南已经较多依赖于合作开发楼盘，这也是其典型的“小股操盘”模式。不过值得一提的是，万科在济南的个别楼盘因这一股权结构问题，曾引发过小区名称变更的风波争议。

“对买房人而言，应适当注意风险。”有业内分析人士对经济导报记者表示，“万科在某些楼盘中占股比例比较低的话，将来楼盘是否会挂‘万科’的名是两说，所以不排除这方面的纠纷。”

与土地竞得方合作

经济导报记者注意到，从万科2017年年报看，万科仅在济南万科中心、济南万科城、济南新里程3个项目中占有100%权益。

万科在2012年正式进入济南市场后，于当年12月以15.8亿元拿下济南化纤厂路片区土地，即如今的万科城项目。到2013年9月，万科以9.35亿元拿下工业北路南侧、奥体中路东侧的一宗土地，也就是如今的万科新里程项目。

除了上述项目，在济南悦峯、济南海右府、济南兴元街以南A地块项目中，万科股权占比较高，分别为98.0%、97.9%、98.8%。

济南悦峯项目是万科此前以15%溢价摘得的八一立交桥西南角地块，包括商业和住宅地块，住宅主要作为保障房回迁使用;兴元街以南项目则是万科在去年土拍中竞得的唐冶历城二中南侧地块。

此外，济南幸福里项目万科持股88.6%，济南麓城项目万科持股68.6%，济南万科海晏门项目万科持股59.4%，济南机床四厂项目万科持股占50.0%。在2013年7月，山东中捷置业拿下工业南路与飞跃大道交会处西侧土地，项目案名为紫悦华庭，2015年，紫悦华庭项目易主万科，项目名称改为万科幸福里。

济南麓城项目是万科与山东福胶联合拿地。万科牵手福胶的原因也很简单，因为按照此前政策，只有作为熟化人的山东福胶具备拿地资格。

济南海晏门项目也是由本土房企拿地。资料显示，海晏门项目开发商为济南恒伟置业，其两大股东分别是济南万青管理咨询有限公司和山东华伟集团。前者由万科控股，后者为本土房企明湖天地的关联企业。明湖天地作为拆迁熟化人，于2016年摘得海晏门项目土地。

部分持股比例低于50%

除此之外，在济南其他楼盘中，万科的持股比例均低于50%——济南金域华府持股30.3%，济南公园里持股42.7%，济南金色悦城持股49.0%，济南大都会持股32.3%，济南城市之光持股24.0%，济南唐城小区南侧A-1，B-1地块项目持股16.1%，济南贺套庄项目持股31.1%。

万科在济南这样的“小股操盘”模式中，合作对象多是土地方。济南公园里项目是万科2013年与山东龙腾地产签订协议，万科入股山东乐水置业，后者在2014年摘得二环西路东侧、森林公园北侧地块。

济南金色悦城项目是济南旺地置业于2014年拿下二环北路和无影山北路交叉口地块，此后2015年济南旺地转而与万科合作。

一直以来，万科的拿地策略相对谨慎。显然，与土地竞得方合作，在客观上有利于缓解拿地压力。万科在济南还与龙湖合作开发了济南城市之光项目，由龙湖拿地，万科负责操盘。

与万科合作的还有平安。济南大都会项目位于CBD，去年3月初，平安摘下CBD片区11宗土地，目前看，万科将开发平安拿下的CBD住宅项目。

再来看看万科仅持有16.1%权益的济南唐城小区南侧A-1、B-1地块项目。该项目的建设单位为济南万科众享有限公司，这家公司的股东分别为中骏、金地、龙湖、万科和平安。这是由五大开发商联合开发的项目。

“地价成本大幅上升”

济南万科地产的相关人士此前对经济导报记者表示，对万科来说，合作的态度是比较开放的，“相对来说现在地价比较贵一些，成本会比较高，通过其他方式获得更多资源，也是多方共赢的方式。”

万科在2017年年报中也强调，鉴于核心城市土地资源日益，主要城市土地竞争激烈，地价成本大幅上升，集团秉持理性投资策略，充分发挥自身的品牌、资金、运营优势，“积极拓展合作、股权收购、代建等渠道，发掘各类潜在的市场机会。”

年报显示，2017年万科获取新项目216个，总规划建筑面积4615.4万平方米，权益规划建筑面积2768.1万平方米，权益地价总额约2188.9亿元，新增项目均价为7908元/平方米。按建筑面积计算，其中72.3%的新增项目为合作项目。

以合作撬动更多的土地资源及销售扩张，这一模式无疑愈发被房企所推崇。

在万科2013年度业绩推介会上，郁亮即表示，万科将学习美国铁狮门，引入“小股操盘”模式。对于轻资产运营的小股操盘“模式”，万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。而万科则借此提高资金利用效率，通过输出品牌和管理，撬动更大的销售规模。

股权结构曾带来更名问题

采用“小股操盘”模式后，万科在项目中的权益占比有所降低，而这样的股权结构有时会引发争议，尤其在遭遇楼盘中途更名问题时，让购房者颇为尴尬、产生疑虑。

经济导报记者注意到，济南金域华府项目就曾因小区名称变更而引发争议。

在2015年2月，万科入股山东华艺置业，后者拿下济南市经十东路以北、凤山路以东地块，即为金域华府项目。从万科年报披露看，万科持有济南金域华府30.3%股权。

据购房者称，在买房时，该项目一直是以“万科金域华府”作为案名销售的，但后来发现，小区名称中的“万科”两字消失了，此后经过协商，“金域华府小区”又更名为“万科华艺金域华府小区”。