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如何判断房价已经到顶?
投资人开始转向市场导向
投资人开始不在乎真正的价值,而是选择根据市场动向来判断,在市场上涨时买入,下跌时抛售。目前来看,房地产市场确实是这样,很多着急买房的人看房价渐趋稳定,认为再不出手就没有机会了,于是情愿用一些有风险的融资方式来买房,这些人里就有很大一部分受市场消息影响,毕竟不停有XX因等太久,而买不起房的新闻报道出现在电视报纸上。当然偶尔也有人选择卖房或者租房的报道,这些人还是很理智的。
目前看来,房地产价格不会下降,尤其是沿海地区的热门市场,也就是说,由市场导向的房价还会再上涨一短时间,直到没有新的流动性出现,房地产泡沫才会破裂。
房市跟股市的差异
一般说俩,房子是刚需,而股票则不是,我们可以放空股票,但是无法放空房屋,最好的情况是卖出或者出租自己的房子。 一个人最多只能卖出自己的房子或是出租。放进股市来说,看多的经理人就和没有负债的房屋持有者一样,不需要增加贷款来搬进更大的房子。从投资的角度来看,我注意到有些人卖出房子并开始租屋,这对我来说和看淡股市是类似的做法。不考虑房价涨跌,当一个人认为租房子比买房子更加划算时候,这对于房市来说是负面消息。我自己有一个看法,我认为现在在房地产市场赚钱的人没有多少经验,而且不够谨慎。他们只看到了潜在的利润,却忽略或者拒绝承认可能的亏损。我现在看到越来越多沿海房市的租金收益和房贷相比越来越少,房价上涨不再是个好事,而是让投资人脱困的必要条件。将目前的状况和2000年融资投资科技股的人对比,当时的人们用现金购买升值的资产,后来他们持有的部位开始贬值,最后在恐慌中卖出所有。
一栋房子卖出只有一个买家,就如同私人IPO
当利率低时,开发商会盖更多的房屋来满足供给。但当状况变成由利率导向,而不是取决于购房者真正收入时,新买家的品质会降低
目前住宅房市的私人投资人已经增加数倍,这点和风险投资公司增加的状况类似。
买房者的贷款创新高,只需支付利息的房贷变得很普遍。
其它指标
下面两个因素可能更偏向总体经济,不过仍然非常重要,市场接近顶部时,可能会出现下面的情况:
隐藏波动率低,但真实波动率高
当市场充斥着大量市场导向的投资人,价格就会波动的很剧烈,同时,运用看跌期权避险的人也会变少,因为市场的氛围太乐观。当美联储(联系我国相等职能单位)开始收回流动率,资产负债表的扩张开始放缓,导致短期利率上升,融资成本变贵。这状况会使经济放缓,投机的企业此时会受创最深。当然,这个指标也可以反向运用,观察何时美联储开始释放流动性。当美联储开始回收流动性,大概6 到18 个月后,房价就算没反转涨势也会放缓。这是另一个“别跟美联储作对”的例子。
目前,我看空房市价格,但同时市场动能可能还会让价格再维持一段时间,这就是现状。
责任编辑: yemingzhe
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